🏠 부동산 계약서에 명시된 매매가, 세금 신고 시 그대로 적용될까?

🏠 부동산 계약서에 명시된 매매가, 세금 신고 시 그대로 적용될까?

부동산을 매매할 때 작성하는 계약서에는 매매가(실거래가)가 명확히 기재됩니다. 많은 분들이 "계약서에 적힌 금액이 곧 세금 신고 금액이 되는가?" 하는 의문을 가지는데요. 결론부터 말씀드리면, 계약서에 명시된 매매가는 세금 신고의 중요한 기준이 되지만, 무조건 그대로 적용되지는 않습니다.

세금 종류에 따라 적용 방식이 달라지며, 거래의 투명성, 시장 가격과의 차이, 특수관계 여부 등에 따라 국세청이나 지자체가 신고가를 시가로 보정할 수 있습니다.

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📌 1. 실거래가 기준으로 세금이 부과되는 경우

대부분의 세금은 계약서에 기재된 실거래가, 즉 매매가 기준으로 부과됩니다. 하지만 이는 정상적인 거래일 경우에만 해당되며, 일부 상황에서는 시가 기준으로 세금이 재산정될 수 있습니다.

세금 항목	적용 기준
취득세	실거래가 기준으로 과세. 허위 신고 시 시가 기준 변경 가능
양도소득세	취득가와 양도가 모두 실거래가 기준. 시가와 괴리 시 시가로 조정
등록면허세	취득세를 기준으로 산출. 실거래가를 따르나 시가 적용 예외 존재

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❗ 2. 매매가가 그대로 적용되지 않는 대표적인 사례

아래와 같은 경우에는 계약서상의 매매가가 세금 신고에 그대로 적용되지 않습니다.

🔎 시가보다 낮은 금액으로 거래한 경우

예: 시세 6억 원 아파트를 3억 원에 계약한 경우, 국세청은 이를 탈세 목적의 저가 거래로 간주할 수 있으며, 감정가나 인근 시세로 시가를 산정하여 과세합니다.

👪 가족 간 또는 특수관계인 간 거래

부모-자식, 형제 등 특수관계인 간 부동산 거래는 증여로 간주될 가능성이 높습니다. 이 경우 매매가보다는 시가(감정평가서 기준)가 적용되며, 증여세가 부과될 수 있습니다.

💼 다운계약서 또는 허위 계약서 제출

실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성한 후, 취득세를 줄이려는 목적이 있는 경우 세무조사를 통해 가산세 및 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.

🔐 3. 국세청은 실거래가와 시가를 어떻게 구분할까?

구분	의미 및 기준
실거래가	실제 거래 당사자가 주고받은 금액. 계약서, 이체 내역 등으로 입증
시가	시장 가치 기준. 유사 거래 사례, 감정가, 공시지가 등으로 산정

🔎 4. 세금 신고 시 주의할 점

✔️ 실거래가 정확히 신고하기 (계약일로부터 30일 이내 신고)

✔️ 특수관계인 거래 시 감정평가서 준비 (세무 리스크 대비)

✔️ 전자계약 시스템 활용 (위변조 방지 및 자동 실거래가 신고)

✔️ 세무사 또는 공인중개사와 상담 (이례적 상황 시 필수)

✅ 결론 : 무조건 '계약서 금액 = 세금 신고가'는 아님

부동산 계약서에 적힌 매매가는 기본적으로 세금 신고 기준이 맞습니다. 하지만 다음과 같은 경우에는 국세청 또는 지자체가 시가로 판단하여 과세할 수 있습니다.

• 시세보다 지나치게 낮거나 높은 거래
• 가족 간 또는 특수관계 거래
• 다운계약서 등 허위 거래 의심

따라서 부동산 거래 시에는 실거래가를 정확히 기재하고 신고하며, 특수 상황일 경우 전문가의 자문을 받는 것이 가장 안전합니다.

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