🏦 주택연금으로 주택담보대출 갚을 수 있다?

🏦 주택연금으로 주택담보대출 갚을 수 있다? 현실 가능한지 알려드립니다

“집은 있는데, 소득이 없어서 주택담보대출 이자가 너무 부담돼요...”
“대출이 많아서 주택연금도 못 받는 거 아닐까요?”

📌 주택을 보유한 고령자라면, 기존에 있는 주택담보대출을 주택연금으로 상환하는 방법이 실제로 존재합니다.
오늘은 그 방법과 조건, 실제 적용 시 고려할 사항까지 알기 쉽게 정리해 드릴게요.

 

✅ 주택연금이란 무엇인가요?

주택연금(역모기지론)은

• 만 55세 이상 고령자가
• 본인 명의의 주택을 담보로 맡기고
• 평생 또는 일정 기간 동안 매달 연금을 수령할 수 있는 제도입니다.

👉 집은 팔지 않고 계속 거주할 수 있으며,
👉 그 집을 담보로 노후 생활자금을 확보할 수 있다는 장점이 있죠.

운영 주체: 한국주택금융공사(HF)

💳 기존 주택담보대출, 주택연금으로 갚을 수 있나요?

▶️ 결론: 네, 갚을 수 있습니다!

주택연금 가입 당시 이미 주택담보대출이 있는 경우,
연금 수령 전에 그 대출을 일정 금액까지 먼저 상환할 수 있도록
‘대출상환용 선지급금’을 받을 수 있습니다.

이 제도를 통해 주담대 이자를 줄이고, 남은 금액으로 안정적인 노후생활을 시작할 수 있습니다.

🔁 어떤 절차로 진행되나요?

기존 주담대 상환까지 포함한 주택연금 신청 절차는 다음과 같습니다:

단계	내용
1단계	주택연금 가입 신청 (HF에 접수)
2단계	주택 감정 평가 및 담보 확인
3단계	기존 주담대 금액 확인
4단계	대출상환용 선지급금 지급 요청
5단계	기존 대출 상환 처리 완료
6단계	잔여 금액으로 매달 연금 수령 시작

📌 이 과정에서 선지급금으로 대출을 상환하고, 남은 금액에 대해 연금이 산정됩니다.

🏠 예시로 이해하기

항목	내용
주택 시세	4억 5천만 원
기존 주담대	6천만 원
예상 월 연금 (만 70세 기준)	약 95만 원 → 대출 상환 후 약 85만 원

🔹 기존 대출금이 상환되고, 이후 잔여 담보를 기준으로 월 연금이 계산됩니다.

📌 반드시 알아야 할 조건

1. 담보 여유가 있어야 한다

주택의 시세 대비 기존 대출금이 너무 많으면 가입 불가합니다.
보통 시세의 40% 이하로 대출이 남아 있어야 안정적으로 가입 가능해요.

2. 주택 공시가격이 12억 원 이하일 것

주택연금 가입 기준은 공시가격 기준입니다.
다주택자는 합산 12억 원 이하여야 합니다.

3. 본인 명의 + 실제 거주 조건 충족

주택 소유주가 반드시 신청자여야 하며,
전입신고 및 실거주 요건이 필수입니다.

💡 이런 분들께 추천합니다

• ✔ 대출은 남아 있지만, 집에서 계속 거주하고 싶은 분
• ✔ 대출 상환 부담 없이 노후자금을 안정적으로 마련하고 싶은 분
• ✔ 연금 수령과 함께 금융비용을 줄이고 싶은 고령자
• ✔ 자녀에게 주택 상속보다 안정적 생활을 우선하는 분

❗ 이런 경우엔 어려울 수 있어요

• 주택담보대출이 시세의 절반 이상 차지할 경우
• 명의자가 본인이 아닌 경우 (예: 자녀 명의)
• 임대사업 등록 주택이나 상업용 건물일 경우
• 세대원이 모두 실거주 요건을 충족하지 않을 경우

🧾 대출 상환 방식 요약

구분	내용
대출 존재 여부	있음 (예: 6,000만 원)
주택연금 선지급금 사용	대출 상환 목적으로 일부 선지급
월 연금 수령	상환 후 잔여 담보 기준으로 지급
이자 부담	기존 대출 이자 종료, 연금은 무이자 수령

반응형

🔍 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 주택연금 신청 전에 대출을 꼭 상환해야 하나요?
A. 아니요. 주택연금으로 먼저 상환할 수 있도록 선지급이 가능합니다.

Q. 연금 수령액이 줄어들지는 않나요?
A. 대출 상환액만큼은 제외되므로, 초기 예상 연금보다 다소 줄어들 수 있습니다.

Q. 대출이 많아도 주택연금 가능한가요?
A. 일정 비율 이상이면 불가능합니다. 일반적으로 주택 시세의 40% 이하까지는 가능하다고 보시면 됩니다.

✅ 결론 정리

항목	가능 여부
주택연금으로 주택담보대출 상환	✅ 가능
연금 수령과 대출 상환 병행	✅ 가능
기존 대출이 많으면 가입 불가	⚠️ 조건부 불가
연금 수령액 변동	⚠️ 상환 금액만큼 감소 가능

📞 지금 확인해보세요

✔ 내 주택 시세 기준으로 주택연금 예상액
✔ 남아 있는 주담대가 얼마까지 상환 가능한지
✔ 월 수령 가능한 연금액

주택금융공사(HF) 또는 공식 상담센터를 통해 무료 상담 가능하며,
상담을 통해 정확한 상환 방식과 금액도 시뮬레이션 받을 수 있습니다.

 

2025.08.05 - [생활] - 🏡 주택연금으로 목돈을 한 번에 받을 수 있다고요?

🏡 주택연금으로 목돈을 한 번에 받을 수 있다고요?